📋 文章摘要
房产证是征收调查的重要权属依据，但补偿还要结合登记簿、现场调查、评估、地方方案和其他合法证明综合确定。
城市更新、旧城改造或公共设施建设中，国有土地上的住宅和商铺可能被依法征收。房产证在其中非常重要，却不是“有证按证赔、无证一分不赔”这么简单。征收部门要调查房屋权属、区位、用途和建筑面积；对未登记建筑还应组织认定处理。产权人应把证书、登记簿、测绘、经营和家庭权利材料放在一起核对。
一、本专题只讨论国有土地上房屋征收
《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用于为了公共利益征收国有土地上单位、个人房屋。农村集体土地征收、宅基地房屋补偿适用土地管理法律和地方政策，主体、程序和标准不同，不能直接套用本文。
先查看征收决定、范围公告和补偿方案，确认项目实施主体、房屋是否位于红线内以及可申请复议诉讼的期限。
二、房产证首先用来确认被征收人
条例所称被征收人主要是被征收房屋所有权人。登记簿和权属证书用于确认权利人、共有情况和房屋单元。实际居住人、户口登记人、承租人和所有权人可能并非同一主体，补偿项目也不能仅按谁住在房里判断。
证书姓名已经死亡、离婚协议未过户或存在代持争议时，应尽快通过继承、有效文书或其他程序明确权利，避免签约主体不清。
三、面积和用途为什么影响评估
征收价值评估会考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积和土地使用权等因素。证载面积和用途是重要依据，现场调查与测绘也会核对房屋现状。
自行扩建、封闭阳台或把住宅改为商铺，不会因为使用多年就自动变成合法登记面积和商业用途。征收范围确定后再新建、扩建、改建或不当改变用途，通常不能据此增加补偿。
四、依法应补偿哪些项目
国家条例规定的主要补偿包括被征收房屋价值、搬迁和临时安置，以及因征收造成的停产停业损失；地方还可制定补助和奖励。每个项目适用主体、条件和计算方法不同，不能把所有款项简单按房产证面积乘一个单价。
补偿方式可包括货币补偿和房屋产权调换。选择产权调换时，要计算被征收房屋与调换房屋价值差价，并约定地点、面积、过渡和交付。
五、没有房产证并非直接没有补偿
对未经登记建筑，市县政府应组织有关部门调查、认定和处理。因历史原因未登记、手续基本齐全或当地规则认定可参照合法建筑处理的，可能获得相应补偿；违法建筑和超过批准期限的临时建筑则可能不予补偿。
各城市按建造年代、审批、航拍、土地来源和公示程序制定细则，不能照搬别处年份或比例。更不能为了补偿伪造房产证，相关风险可参考没有房产证遇到拆迁为何不能制作一份证明。
六、共有、抵押和继承要提前处理
共有房屋应核对全部权利人和份额，补偿协议及款项分配不能只由保管证书的一人决定。房屋有抵押时，补偿款或产权调换房还涉及抵押权人和贷款安排。
登记权利人去世但继承未办理时，要先确认继承人、遗产管理和签约权限。征收进度不会自动解决家庭内部产权争议。
七、签补偿协议必须看哪些条款
协议应明确补偿方式、金额和支付期限、产权调换房地点和面积、搬迁费、临时安置费或周转房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和期限，以及延期交付、差价结算和违约处理。
不要只看补偿总额。奖励截止日期、评估报告异议期限、腾房条件和安置房交付标准同样重要。签字前保留完整方案、评估和附件。
八、从公告到新证的核验顺序
核对征收决定和范围，查询登记簿，参加权属面积用途调查，提交未登记或经营材料，阅读评估报告并在期限内复核，比较货币与产权调换，签订完整协议，按约搬迁和领取补偿，最后办理原权利注销或安置房登记。
征收补偿具有很强的属地性。本文提供核验框架，具体资格、面积认定、补助奖励和办理期限以项目公告、地方现行规定和正式书面答复为准。
九、国有土地房屋征收专题矩阵
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十、怎样审查征收评估报告
核对估价机构产生程序、估价时点、用途面积、比较案例、成新率和土地因素。被征收房屋价值不得低于征收决定公告之日类似房地产市场价格。认为结果有误时，应在规定期限内申请复核评估；对复核仍有异议的，可申请专家委员会鉴定。
评估报告与未登记建筑认定、装修设备清单应相互区分。不要把缺失面积或经营损失全部塞进房屋单价争议。
十一、补偿款到账前后的证据管理
保存征收决定、范围图、调查登记、公示、补偿方案、评估报告、复核材料、协议、腾房验收、收款和注销登记。电子照片按日期备份，交出原件前留存清晰副本。
如果选择产权调换，还要持续保存选房、差价、过渡费和交付文件，直到新不动产权证办理完成。
十二、对征收决定或补偿决定有异议
对征收决定不服，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼；在签约期限内达不成补偿协议，政府可能依法作出补偿决定，当事人也有相应救济渠道。不同文书的起算时间和被申请机关不同，应阅读文书载明内容。
不要仅通过拒收邮件、阻挠测量或拖延搬迁代替法定救济，容易错过期限。
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